L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers, qui consiste en un plafonnement des loyers d’habitation du parc privé, s’applique aujourd’hui dans 24 villes telles Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier.

La mesure va bientôt s’étendre géographiquement puisque plusieurs dizaines de villes ont candidaté (Marseille notamment) et que l’Etat a d’ores et déjà accepté les candidatures de Bayonne et du littoral du Pays basque d'une part et de Grenoble et sa périphérie d'autre part. Les nouvelles villes concernées appliqueront l'encadrement des loyers au plus tôt courant 2024.

👉 Cette mesure, qui vise à maîtriser les loyers dans des villes où l’accès au logement devient difficile pour le plus grand nombre, ne doit pas inquiéter à l’excès les propriétaires bailleurs ; en effet :

• le plus souvent, le plafond de loyer est suffisamment haut pour ne pas contraindre les propriétaires à baisser leur loyer. Ce sont surtout les petites surfaces qui sont touchées ;
• le loyer d'un logement dont les caractéristiques de confort ou de localisation le justifient peut dépasser le loyer plafond, appelé « loyer de référence majoré », par l'application d'un « complément de loyer » aux contours flous et qui ne donne lieu qu'à très peu de contestation. En définitive, l'encadrement des loyers ne bouleverse pas le marché locatif !

🙋‍♀️ Rappelons que le plafonnement du loyer se juxtapose à l’encadrement à la relocation qui lui existe dans les plus de 1 400 villes situées en « zone tendue ».

2024 : big bang de la fiscalité locative ou simples ajustements ?

Un rapport prévu pour mars 2024 va proposer une réforme de la fiscalité locative ; l’ampleur de cette réforme est encore très incertaine.

Un constat partagé : la raréfaction des logements permanents en zone touristique

Aujourd’hui, dans de nombreuses villes, trouver une location à l’année est un calvaire : rareté et coût exorbitant mettent au supplice les candidats locataires ; travailleurs, étudiants et familles peinent à se loger. Cela s’explique essentiellement par un déficit de construction, mais aussi par l’essor des meublés de tourisme, sur les littoraux, dans les terres et les villes touristiques. Cette évolution s’explique par de nombreux facteurs tels des contraintes moindres (pas d’obligation de rénovation énergétique), des loyers plus élevés, mais aussi une fiscalité avantageuse. L’exécutif souhaite donc maintenant agir sur le levier fiscal.

Un groupe de travail interministériel proposait ainsi le 18 juillet 2023 « d’engager des réflexions sur la fiscalité des revenus locatifs afin de favoriser les locations de longue durée » pour « lutter contre l’attrition des logements permanents en zone touristique ».

🗣️ Dans un discours le 16 novembre 2023, Elisabeth Borne déclarait : « Nous devons mieux lutter contre la réduction du parc de résidences principales, dans certains territoires, du fait de l’augmentation des locations touristiques meublées et de l’accroissement de la vacance  (…). Nous devons aussi agir sur la fiscalité pour favoriser les locations de longue durée ».

🙋‍♀️ Pour avancer sur ce dossier, l'ancienne Première ministre a chargé en novembre dernier deux députées, Annaïg Le Meur du groupe Renaissance et Marina Ferrari du groupe Démocrate (MoDem et Indépendants), d’une mission temporaire sur la fiscalité locative qui donnera lieu à un rapport rendu le 31 mars 2024 puis, peut-être, à une réforme.

Un rapport pour proposer une évolution de la fiscalité locative

Les députées Le Meur et Ferrari sont chargées d’étudier les évolutions de la fiscalité locative susceptibles de favoriser la location de longue durée à titre de résidence principale. Preuve que rien n’est décidé à ce stade, elles devront proposer plusieurs scenarii d’évolution du cadre fiscal et social actuel.

Quelles évolutions possibles de l'imposition des loyers ?

Il est impossible de prévoir ce que le rapport suggérera et surtout ce que le Gouvernement et les parlementaires en feront ! Ira-t-on vers un alignement de la fiscalité des locations meublées (BIC) sur celle des locations vides (revenus fonciers) comme certains le souhaiteraient ? Ou tout cela n’aboutira-t-il seulement qu’à de simples ajustements comme le rehaussement de l’abattement forfaitaire dans le cadre des revenus fonciers qui n’est aujourd’hui que de 30 % ?

👉 Le big bang n’est absolument pas certain d’autant que la Première ministre demande que les députées veillent à l’acceptabilité de la réforme pour les contribuables concernés et au maintien de l’offre privée de logements. En clair, il ne doit surtout pas s’agir de décourager les particuliers qui font ou envisagent de faire de l’investissement locatif !